2019年11月21日，美国国土安全部（“DHS”）发布的最终版EB-5新法规（“最终法规”）正式生效，预示着EB-5项目迎来了重大变革。最终法规对EB-5做出了多项重大修订，这也是EB-5法规自1993年实施以来的首次修改。其中最为明显的变化是提高了最低投资额要求，并收紧了目标就业区（“TEA”）的认定程序和部分标准。除非有任何替代的立法改革，最终法规引起的监管变化将继续存在。因此，可以毫无疑问的说，只要EB-5项目的宗旨保持不变，依然以促进全美经济发展和就业为目的，EB-5行业的从业人员和投资者就必须了解并适应新的监管要求。最终法规的实施改变了TEA的确认和指定，区域中心也应做出相应调整，尤其是在项目的选择与推出方面，本文将对此进行简单分析梳理。

TEA的认定标准发生了变化

最终法规对TEA的认定过程和标准做出了多项更改。

从过程方面来说，最终法规表明，对于2019年11月21日当天及以后递交的EB-5申请和其他申请，美国移民局将直接对TEA的指定进行审查和判定，不再遵从州和地方政府的TEA指定。美国移民局在回复对最终法规的评论时还表示，在递交EB-5申请之前，并不打算另外设立一套方案或流程方便TEA认定，并且也不会为高失业率地区另行发布TEA认定文件。相反，美国移民局表示，其有意于在现有的审理过程中做出TEA认定。

实际上，最终法规并未从监管方面改变“农村地区”的定义，并且保持了此前将大都会统计区（“MSA”），以及将MSA内的某个特定县市指定为TEA的认定能力。最终法规确实增加了将MSA以外人口在20,000及以上的城镇判定为TEA的相关规定。

最终法规还对次级县市地区高失业率的认定范围进行了根本性的调整。最终法规发布之前，可将多个毗邻的人口普查区（包括项目所在的人口普查区）相加起来，只要其平均失业率达到全国平均失业率的150%，即可认定为TEA。最终法规将次级县市地区的地理范围限定为项目所在地或项目主营业务所在地的人口普查区或多个毗邻的人口普查区，或与此等人口普查区直接相邻的任何一个或多个人口普查区，只要该次级区域（也就是说，由多个人口普查区组成的地区）的整体加权平均失业率达到全国平均失业率的150%或以上即可。

以上所述对TEA认定流程和认定标准方面的变更，很有可能以多种方式影响区域中心的运营。具体如下：

影响项目的选择过程

TEA认定标准的变更可能会限制有资格被指定为TEA的项目的数量。比如，由于新法规对人口普查区的联合标准提出了更严苛的要求，在失业标准这一块，有些项目很可能不再具备申请TEA指定的资格。标准收紧所产生的直接影响，是区域中心运营商不得不拒绝很多符合其财务和移民适用性标准的项目，而拒绝的原因仅仅只是这些项目不在TEA（或位于近距离的TEA）内，且每位投资者筹资180万美元的要求也不太可行。

同时，区域中心运营商也要谨慎，切勿以在TEA认定方面“绝对符合”新监管的要求，作为唯一条件来选择项目，因为这些项目可能在财务和/或移民方面存在某些不足。为区域中心提供良好的资金保障并进行尽职调查比以往更为重要，潜在投资者也必须更加关注每个项目的基本面，并分析区域中心推行该项目的合理性。

与资深EB-5经济学家紧密合作

TEA认定标准的监管变化进一步凸显了EB-5经济学家的重要性。以往体系下，区域中心和/或项目发行方只需向州政府报告项目的地址和大致位置，就能收到TEA认定函，在某些情况下甚至只需要几小时。如今，已经不是这样了。事实上，作者曾联系过一个州政府机构，咨询是否愿意仅仅为第三方机构进行的TEA分析提供补充性意见（因为在这方面，美国移民局不会考虑任何州政府的意见），但得到的回复却是：“对不起，我们不做了”。

因此，区域中心应与经验丰富的EB-5经济学家密切合作，评估特定项目的TEA资格。这涉及到各方都理解并同意新的监管要求，也就是说，所有人对新法规的理解都应保持一致。同时，各方必须认识到，监管变化是全新的，在这一新框架下，美国移民局没有任何裁定的历史案例，可供利益相关者用来参考和作为额外指南。因此，各方都应努力探索指定TEA符合资格的所有途径比如，可通过评估整个大都会统计区、县、市、镇自身是否具备前述认定条件，以及将多个人口普查区加起来是否符合条件，在多大程度上符合条件。在向美国移民局递交申请时，如能提供多种方案证明项目具备TEA认定条件的，可提高美国移民局基于其中至少一个方案批准该项目有TEA资格的机会。

此外，虽然EB-5经济学家必须提供合理可靠的框架来支持他们对TEA的分析，我们也应理解，EB-5经济学家和其他所有利益相关者一样，也是在全新监管框架下工作，尽管是基于他们丰富的经验在提供分析，在这个环境下，即使是美国移民局，也并未对某一具体方法是否适用于新法规所带来的变化以及/或该方法是否可靠等问题真切的发表过任何意见。区域中心应理解，即使新的TEA相关规定的监管背景似乎一目了然，但美国移民局给出的相关解释以及监管标准的实施依然存在诸多不确定因素，这些不确定因素主要包括如下几种：

信息披露

EB-5项目对外公布时，通常附有备忘录和其他支持材料，其中包括对EB-5计划和特定资本投资的重大披露。2019年11月21日之后发行的EB-5项目（根据具体情况，也包括对既有EB-5项目的修正）应包含最终法规所带来的监管变化方面的详细披露，因为任何人都不能假定投资者都了解此等变化。因此，明确宣布在新的监管制度下向潜在投资者发售债券可能是一种比较好的方法。

在TEA认定方面，项目备忘录应说明新的认定流程和标准，尤其要说明美国移民局现在已成为TEA的唯一判定机构。同样重要的是，在项目披露中应告知投资者任何区域中心、新商业公司、或附属实体都无法预测美国移民局会如何解释并应用新的TEA标准，也无法保证美国移民局会认可与项目相关的TEA评定分析。另外一个需要披露的重点是，美国移民局公布I-924范本或投资者递交的I-526申请结果之前，区域中心也无法得知美国移民局是否会批准与之相关的具体项目中的TEA的最终认定结果，而美国移民局公布这一结果可能需要数年之久。

虽然上述内容并未涵盖所有需要披露的内容（包括与TEA相关或不相关的内容），但进行披露的首要目的是向投资者提供详实信息，方便他们（与资深律师和其他顾问咨询）就判断投资项目是否满足其投资和移民需要而做出决策。

法规不同、原则一样

必须认识到，虽然EB-5项目的一些主要规则已经改变，但其基本点和原则却没有改变。区域中心应继续寻找具有坚实基础的优质项目。同样，对于区域中心发起的项目，投资者也应一如既往地进行彻底筛选和尽职调查，以期最大程度地实现EB-5计划下的投资与移民目标。另外，尽管移民局对于新法规的解释和执行方面尚存在一些未知因素，但只要这些法规存在，所有EB-5利益相关者就必须继续据此推进EB-5计划。

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